Toebedeling of behoud van onverdeeldheid…of toch verkopen?


Wat te doen met de woning bij echtscheiding? Toebedeling of behoud van onverdeeldheid… Of toch verkopen?

Wanneer je als koppel uit elkaar gaat, rijst de vraag wat er met de gemeenschappelijke woning gaat gebeuren.
Er zijn op zich drie mogelijke scenario’s: de woning wordt verkocht, een van beide partners neemt de woning over, of de woning wordt voorlopig in onverdeeldheid behouden. De keuze voor één van deze drie opties is niet eenvoudig: financiële maar ook emotionele motieven steken de kop op.  Partners willen de woning wel behouden of overnemen, maar er is onvoldoende financiële marge om dit waar te maken… Er kan onenigheid bestaan over de waarde van de woning en de oplegsom die de ene partner aan de andere zou moeten betalen… Men wil de kinderen liefst niet met een verhuis confronteren…
Bemiddelingsgesprekken kunnen de partners helpen om de verschillende opties tegen mekaar af te wegen en zo een goede keuze te maken.

Verkoop van de woning

Je kan de woning zelf te koop stellen, bijvoorbeeld via een zoekertje op het internet, of je kan hiervoor beroep doen op een makelaar of een notaris.

Vaak zal er nog een hypothecaire lening lopen. De opbrengst van de verkoop zal in eerste instantie dienen tot terugbetaling van de lening. Het saldo wordt verdeeld tussen de ex-partners.

Als binnen de 2 jaar na de verkoop een nieuwe woning wordt aangekocht, kan je genieten van een voordeel op vlak van registratierechten, de zogenaamde “meeneembaarheid” . Concreet kan dit een vermindering in de registratierechten betekenen van maximaal € 12.500.

Toebedeling van de woning

Indien wordt gekozen voor een toebedeling van de woning aan een van de echtgenoten, moet ook worden bepaald onder welke voorwaarden dit gebeurt. Loopt er nog een hypothecaire lening op het pand? De echtgenoot die het eigendom overneemt kan de lening op zijn naam laten zetten en verder afbetalen, of kan ervoor kiezen de lopende lening af te sluiten en een nieuwe lening aan te gaan. Echtgenoten moeten een akkoord sluiten over de eventuele prijs die te betalen is voor de toebedeling van de woning. Het kan interessant zijn om de woning door een deskundige schatter te laten waarderen om een idee te krijgen van de actuele marktwaarde van de woonst.

Wanneer een onroerend goed wordt toebedeeld aan een van de mede-eigenaars, in het kader van een echtscheiding, maar ook bijvoorbeeld na beëindiging van een feitelijke of wettelijke samenwoning, of bij verdeling tussen mede-erfgenamen, wordt een verdeeltaks opeisbaar. Dit is een registratierecht, verschuldigd aan de Vlaamse Overheid, net zoals het ‘beschrijf’ bij aankoop van een onroerend goed.

Het tarief ligt bij een verdeling gelukkig lager dan bij een verkoop: Een verdeeltaks van 1% is van toepassing bij alle verdelingen/toebedelingen die gebeuren naar aanleiding van een echtscheiding en bij verdeling die volgt op de beëindiging van een wettelijke samenwoning (mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan, klik even door naar het artikel over de verdeeltaks voor meer informatie).

In alle andere gevallen van verdeling is een verdeelrecht van 2,5% van toepassing: dit is dus voornamelijk het geval bij koppels die niet wettelijk maar wel feitelijk hebben samengewoond.

Heb je hierover nog vragen? Blijf er niet mee zitten. Neem contact op voor meer informatie.

Behoud van onverdeeldheid

Het behoud van onverdeeldheid komt erop neer dat je als (ex-) partners beslist de woning niet te verkopen of toe te bedelen, maar ze gewoon in gemeenschappelijk (onverdeelde) eigendom te behouden onder de voorwaarden die daarvoor worden bepaald.
Financiële motieven kunnen tot deze keuze leiden:
Het kan bijvoorbeeld zijn dat geen van de (ex-)partners de middelen heeft om de woning over te nemen op het moment van de relatiebreuk. Na enkele jaren kan het misschien wel. Of men wil verkopen maar krijgt geen redelijk prijsaanbod omwille van een minder goed klimaat op de vastgoedmarkt…
Maar ook emotionele factoren spelen mee:
Een scheiding heeft natuurlijk altijd een bepaalde impact op de kinderen. Door de gezinswoning in onverdeeldheid te houden proberen ouders soms de kinderen voor zoveel als mogelijk in hun vertrouwde omgeving te laten.
Sommige ouders in scheiding overwegen een behoud van onverdeeldheid in combinatie met “bird-nesting”: een vorm van co-ouderschap waarbij de kinderen in de ouderlijke woning verblijven en de ouders zelf, volgens een bepaald schema, met de kinderen in het huis verblijven en de zorg voor hun rekening nemen.

Lange tijd werd in de rechtsleer voorgehouden dat een behoud van onverdeeldheid slechts voor maximaal 5 jaar kon worden voorzien. Dit op basis van het artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek dat stelt dat “Niemand kan worden genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven” en dat mede-eigenaars dus steeds de beëindiging van de onverdeeldheid kunnen vorderen.
Het is intussen evenwel duidelijk dat het befaamde artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek enkel van toepassing is op de zogenaamde “toevallige onverdeeldheden”, maar niet op een vrijwillige onverdeeldheid bij overeenkomst aangegaan tussen partijen.
Concreet heeft dit tot gevolg dat (ex)partners vrij zijn om een overeenkomst van behoud van onverdeeldheid te maken en alle modaliteiten ervan – ook de duurtijd van de onverdeeldheid – samen uit te werken.

Nu duidelijk is dat deelgenoten in een vrijwillige onverdeeldheid onder elkaar principieel vrij de duur en modaliteiten van hun onverdeeldheid kunnen bepalen, zijn de mogelijkheden zeer ruim.
De onverdeeldheid mag niet tot in de eeuwigheid worden voorzien, en ze moet een ‘wettig belang’ dienen. Maar verder kunnen de partners in alle vrijheid de voorwaarden van hun onverdeeldheid vastleggen:
– voorwaarden omtrent de duur van de onverdeeldheid: men kan dus overeenkomen om voor een langere termijn dan 5 jaar de verdeling niet te vorderen. Er kan een bepaalde termijn worden voorzien, of men kan bijvoorbeeld bepalen dat de woning in onverdeeldheid blijft tot de kinderen hun studies hebben afgerond, of tot dat zij een bepaalde leeftijd hebben bereikt.
– regelingen met betrekking tot de woning tijdens de periode van de onverdeeldheid: wie van de (ex)partners verblijft in de woning, en is daar een vergoeding voor verschuldigd? Wie lost de hypothecaire lening af, wie staat in voor de premies van de brandverzekering, de onroerende voorheffing? Wie betaalt herstellingswerken aan de woning?
– voorwaarden inzake bestemming van de woning nà de periode van onverdeeldheid: wat gebeurt er met de woning na de periode van onverdeeldheid… wordt ze verkocht aan een derde of heeft een van de partners bijvoorbeeld een preferentieel overnamerecht om de woning in te kopen? Aan welke waarde zou dit dan gebeuren? Hoe wordt de verkoopopbrengst verdeeld? Ieder van de mede-eigenaars de helft of zijn er bepaalde vergoedingsrekeningen die op dat moment nog worden afgerekend?

Laat je goed informeren en bijstaan met juridisch advies

Bemiddelingsgesprekken kunnen de partners helpen om de verschillende opties tegen mekaar af te wegen en zo een goede keuze te maken.
Het is heel belangrijk dat de uitgewerkte regeling ook juridisch volledig waterdicht is en de nodige clausules bevat die alle mogelijke scenario’s voor de toekomst omvatten.
Een professionele begeleiding is een must!

Neem contact op voor verder informatie.

 

curb appeal October 2015 cover try

 

 

Bewaren

Bewaren

Bewaren