Toebedeling van de woning bij scheiding
Wanneer bij de scheiding een van de partners de woning overneemt, komen daar een aantal zaken bij kijken. Hierbij een overzicht van de voornaamste aandachtspunten.
Akte bij de notaris
In geval van toebedeling van een woning bij echtscheiding, moeten de partners twee maal langsgaan bij de notaris voor ondertekening van een akte.
De eerste akte bevestigt het voornemen en de voorwaarden van de toebedeling en wordt getekend nog voor de scheiding wordt ingezet bij de rechtbank. Een tweede akte ( de zogenaamde bestatigingsakte) wordt ondertekend nadat de scheiding definitief is geworden, en dient ter formele bevestiging van de eigendomsoverdracht. Op dat moment dient ook de verdeeltaks te worden betaald.
Feitelijke en wettelijke samenwoners kunnen de toebedeling regelen mits ondertekening van één notariële akte bij de notaris.
Het tarief van de verdeeltaks bedraagt 1% of 2,5% (gerekend op de verkoopwaarde) al naargelang de omstandigheden.
Waarde van de woning
De waarde van de woning wordt in principe in onderling overleg bepaald door de partners. Komen ze er niet uit, kan het nuttig zijn een onafhankelijke deskundige aan te stellen die een gemotiveerde waardebepaling voor hen opstelt.
De geschatte waarde dient overeen te stemmen met de ‘verkoopwaarde’. Het is immers op deze geschatte verkoopwaarde dat de verdeeltaks wordt geheven, en de fiscus kijkt er in bepaalde mate dus op toe dat de waardering met de reële verkoopwaarde overeenstemt.
Op basis van de geschatte waarde kan over de oplegsom voor overname worden onderhandeld. Deze prijs voor toebedeling hoeft niet noodzakelijk overeen te stemmen met de helft van de verkoopwaarde. Als scheidende partners zijn jullie immers vrij om hierover een akkoord op te maken dat kadert in een geheel van afspraken en ook compensatie kan omvatten van andere afspraken in verband met de scheiding.
En wat met de lopende lening?
Vaak loopt op de woning nog een hypothecaire lening die verder moet wordt afgelost. Vraag is wat je hiermee doet.
De partners kunnen afspreken dat de lening voortaan volledig gedragen wordt door degene die ook de woning overneemt. Het volstaat evenwel niet dit onderling zo wordt overeengekomen om je te vrijwaren tegen mogelijke aanspraken van de bank. Onderling gemaakte afspraken zijn niet tegenstelbaar aan de bank en dus zou je ondanks de eigendomsoverdracht naar de andere partner, toch nog tot betaling kunnen worden aangesproken indien de andere partner – eigenaar van de toebedeelde woning- nalaat stipt te betalen.
Het is erg belangrijk om officiële décharge te bekomen van de bank, dat wil zeggen: een officieel en onherroepelijk akkoord van de bank om de partner die de woning overdraagt, volledig te schrappen uit de lopende lening. De overnemende partner staat dan ten aanzien van de bank alleen in voor de verdere afbetalingen, en de overdragende partner wordt niet langer gemeld als mede-kredietnemer. Dat geeft die partner dan ook de mogelijkheid om later eventueel een nieuw en eigen krediet af te sluiten bij aankoop van een nieuwe woonst.
Een andere mogelijkheid is de herfinanciering bij een andere bank: de partner die de woning overneemt gaat een volledig nieuw krediet aan, ter aflossing van de lopende lening en ter financiering van de oplegsom die voor de overname moet worden betaald.
Plan B?
Wat als de bank geen akkoord geeft voor het schrappen van de lening op naam van de ene partner, omdat de draagkracht van de andere partner niet voldoende groot wordt bevonden? Een nieuwe lening, in de vorm van een herfinanciering zal dan waarschijnlijk ook niet haalbaar zijn.
Het komt geregeld voor dat scheidende partners graag de gezamenlijke woning aan één van hen toebedelen (bijvoorbeeld opdat de kinderen hun vaste basis kunnen behouden), maar dat de financiën dit niet toelaten. Tijdelijk behoud van onverdeeldheid kan hier een oplossing bieden. Gedurende enkele jaren blijft één van de ex-partners de woning gebruiken, eventueel mits bepaalde woonstvergoeding en bijvoorbeeld aflossing van de lening. Na verstrijken van de bedongen termijn heeft die partner dan alsnog de mogelijkheid om tot inkoop over te gaan. Dit geeft wat meer tijd om de financiële situatie na de scheiding opnieuw op peil te krijgen.
